Os quatro principais grupos de ativos – mercado imobiliário

No último artigo de nosso curso de Educação Financeira, nós estudamos um pouco a respeito do papel dos negócios e empreendimentos como um tipo de ativo bastante vantajoso para quem se interessar pelos mesmos. Desta vez, nosso foco é o mercado imobiliário como um tipo de ativo.

Como todos sabem, não sou especialista em mercado imobiliário, então escrever este artigo foi uma missão realmente desafiadora e motivadora, pois permitiu-me ler mais e mais sobre o assunto até que eu sentisse que o havia explorado o suficiente para trazer uma visão geral melhor do que conseguira anteriormente no artigo O negócio imobiliário.

Mercado imobiliário

O mercado imobiliário compreende toda a parte de compra, venda e locação de imóveis, sendo que por imóveis podemos designar terrenos, casas, apartamentos, prédios e diversas instalações físicas, como as lojas de uma galeria comercial, por exemplo.

Quando comparado ao ramo dos negócios, podemos dizer que os riscos são menores – mas não são completamente inexistentes, em todo tipo de atividade em que aplique seu dinheiro, sempre haverá algum tipo de risco inerentes – e o potencial de rentabilização também poderá ser mais limitado. Com isso, não queremos dizer que R$ 100.000,00 aplicados em uma empresa rendam mais que R$ 100.000,00 aplicados em um imóvel, entretanto o desempenho da empresa pode levar a uma valorização da mesma maior que a valorização do imóvel.

Como Robert Kiyosaki comentou, o importante é diversificar, de tal forma que visar imóveis em sua carteira de ativos é uma boa forma de proteger seu bolso.

Ganhos de capital x Fluxo de caixa

Desejando entrar no mercado imobiliário, da mesma forma que no mercado acionário, você deve ter uma meta bem estabelecida e saber como melhor alinhar os meios aos seus objetivos. Por exemplo, você pretende alavancar seu dinheiro com ganhos de capital por meio da compra e venda de imóveis ou seu foco é a formação de um fluxo de caixa estável por meio da locação dos mesmos? Perceba que você não é obrigado a praticar somente uma delas: você pode muito bem lucrar com ambas, desde que possua capital suficiente para fazer os investimentos necessários.

Tal decisão influenciará, também, a forma como escolherá os imóveis que você deseja ter: aquisição de grandes terrenos em áreas de expansão comercial podem representar uma boa forma de ganho de capital por meio de sua venda para alguma construtora interessada, da mesma forma que a aquisição de apartamentos “compactos” próximos a áreas onde há demanda por mão de obra ou universidades pode ser uma ótima decisão para quem deseja alugá-los e faturar em cima do aluguel.

Robert Kiyosaki é notório por conseguir um grande faturamento no mercado imobiliário (denominado “real estate”, nos Estados Unidos), mas devemos lembrar que há diferenças entre o mercado e cultura de lá (onde o crédito imobiliário beira os 70% do PIB – dados do blog “Incorporação Imobiliária”) quando comparados com o nosso (aqui, o crédito imobiliário representa 3% do PIB).

E se o faturamento nessa área no Brasil não é tão grande quanto nos Estados Unidos, o risco de nosso mercado tornar-se uma bolha e estourar igual ao que aconteceu lá também é muito menor, o que traz muito mais segurança para os nossos investimentos.

Fundos imobiliários

Os fundos imobiliários, fundos criados com o objetivo de investir no mercado imobiliário e seus derivados, possuem certas vantagens sobre outros tipos de fundos, como o fato de serem isentos de Imposto de Renda. Além disso, a valorização dos imóveis constituirá lucro para os respectivos fundos.

Um fundo imobiliário, como todo fundo de investimento, apresenta a comodidade de dispor de um administrador para tomar as decisões pelo investidor, o que pode se caracterizar em vantagem para aqueles que não dispõem de tempo para atuar no mercado imobiliário diretamente ou que temem não possuir experiência suficiente.

Imóveis compactos

Esta é uma das novas tendências das construtoras e imobiliárias, que buscam atender geralmente um público com menor aquisitivo ou que não necessita de grande espaço. Os imóveis compactos possuem área privativa máxima de 55 metros quadrados e suas vendas têm crescido muito de 2005 até aqui.

Se você deseja adquirir tais imóveis para locação ou venda, lembre-se de procurar por lugares em expansão, onde a demanda seja realmente visível ou que seja fácil de encontrar o seu público-alvo – esse tipo de imóvel é excelente, por exemplo, para universitários, que muitas vezes precisam morar em uma nova cidade a fim de ficar mais fácil o acesso à universidade onde estudam.

Negócios pela Internet

O volume de negociações de imóveis pela Internet vem crescendo. Era de se esperar – primeiro, a mesma tornou-se um catálogo de fácil acesso para encontrar imóveis, agora, não somente é um catálogo, como também pode ser o próprio meio para a negociação do mesmo.

Claro, por se tratar de investimentos de alto valor sobre algo físico, fechar qualquer contrato sem conhecer o mesmo é loucura. É necessário que se faça ao menos duas visitas para a verificação de suas condições – instalações elétricas e hidráulicas, estado de conservação, etc. – bem como de toda a sua documentação.

Todo cuidado é pouco e, como já comentamos, se há golpistas fora da Internet, nela o número infelizmente não é menor.

Igual à caderneta de poupança, por favor!

Procurando um pouco de informação a respeito de como melhor estabelecer o preço para o aluguel de imóveis, descobri que a regra que aplico intuitivamente é realmente válida: baseie-se no rendimento da caderneta de poupança.

Façamos as contas. A caderneta de poupança rende 0,5% + TR ao mês (o que no total poucas vezes ultrapassa o valor de 0,6%). Se o aluguel de seu imóvel for menor do que esse valor, diretamente do aluguel você terá um rendimento menor que se aplicasse na caderneta de poupança. Claro, o imóvel valoriza-se em relação ao dinheiro na caderneta de poupança, mas também precisa de manutenção e mais cuidados.

Então se o aluguel render-lhe menos que a caderneta de poupança, poderá não estar fazendo o melhor negócio. Por outro lado, se render-lhe igual à poupança (assuma aqui o valor de 0,5% ou outro próximo a isso), então o aluguel estará sendo um melhor negócio, já que você ainda pode contar com a valorização do mesmo. Mas se por outro lado você conseguir melhor rendimento que a caderneta de poupança, então você terá feito um excelente negócio!

Sendo assim, se o seu imóvel custa hoje R$ 100.000,00, o melhor a fazer é alugá-lo por um valor de R$ 500,00 a R$ 570,00 mensais. Isso não é uma regra definitiva, claro, pode encontrar uma oportunidade em que poderá alugar por mais ou por menos.

Algumas considerações

Assim como na compra de ações, o momento que realmente define se você conseguirá bom retorno com um imóvel é com certeza a sua aquisição, pois são as informações do mesmo e o valor pago para adquiri-lo que irão dizer se está a fazer um bom negócio ou não.

Sendo assim, aqui estão algumas dicas, algumas delas resgatadas de nosso outro artigo, outras novas:

  • Esteja certo de que o mercado imobiliário desperta seu interesse. Investir em algo que você não gosta pode ser uma péssima experiência, principalmente nos momentos em que o retorno é baixo ou negativo;
  • Saiba com o que está lidando. Não é por que um corretor de imóveis está intermediando que você não precisa conhecer mais informações sobre compra e venda de imóveis;
  • Trata-se de um tipo de ativo que pode exigir altos investimentos. Esteja preparado para tal;
  • Pode-se usar o crédito para a alavancagem da compra de imóveis, mas lembre-se que foi tal prática que levou à crise no mercado americano em 2008!
  • Analise bem as condições do imóvel – quanto tempo possui de uso, estado de conservação do mesmo, se precisa de pintura, como se encontra o sistema hidráulico e elétrico, etc;
  • Avalie também o local em que se encontra: o bairro/rua está bastante valorizado? São bem conceituados? Quem será a vizinhança de quem for morar ali? Quão fácil é o acesso a supermercados, centro comercial, transporte público e outros fatores importantes para os novos moradores?
  • No caso de ponto comercial, verifique a localização, visibilidade e bom funcionamento de serviços de telefonia, conexão de Internet de banda larga, etc;
  • No caso de aquisição de apartamentos ou casas em condomínios, que tal a aquisição dos mesmos ainda em construção, prática conhecida como “adquirir na planta”? Pode ser uma excelente forma de economizar, já que os mesmos geralmente são bem mais baratos;
  • Verifique se toda a documentação do imóvel está em dia, bem como as tributações, como o IPTU;
  • Leve em consideração também o potencial de expansão da área a fim de tentar avaliar se o preço do imóvel poderá subir ou não e qual o seu potencial de valorização.

Apesar de saber que o assunto não está esgotado – precisaríamos de inúmeros outros artigos para falar sobre o assunto de forma realmente satisfatória – acredito que tenhamos trazido aqui uma visão um pouco melhor e, assim, discutido mais sobre o mesmo, não?

Exercício

Como não poderia deixar de ser, hora de nossa “tarefinha de casa”. 🙂

A atividade é basicamente a mesma que no artigo em que falei pela primeira vez sobre o assunto: ir até um corretor de imóveis e conhecer as atuais ofertas de imóveis em sua área.

Só que, enquanto que na atividade anterior focamos em conhecer mais sobre as formas de financiamento, gostaria de que buscassem saber do mesmo mais sobre os tipos de imóveis – apartamentos para classe média, compactos, casas em condomínios, etc.

Busque saber o máximo possível sobre eles, deixando bem claro que o seu objetivo é aquisição para possível venda ou locação. Saia dali sem fechar negócio, mas prometendo manter contato com o mesmo caso escolha por algo que o corretor tenha mencionado.

Se estiver em condições e tiver interesse, por que não realmente adquirir um? Nada melhor que a prática para aprender, mas lembre-se de levar em consideração o seu poder aquisitivo, reservas financeiras atuais e o valor do imóvel, ok?

[Este artigo faz parte de uma série de artigos que compõe o curso Educação Financeira]

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